כאשר אנו יוצאים לדרך במסע המרגש לעבר לקיחת משכנתא, אנו נחשפים לעולם שלם של מונחים שאולי שמענו מפרסומת או שתיים ברדיו באיזה פקק באיילון, אך התמונה הגדולה נראית כאילו נבנתה בשפה הסינית. אחד המושגים החשובים ביותר בעולם המשכנתאות הוא ללא ספק תמהיל משכנתא, מושג שישפיע על החיים שלכם לבלי היכר.
הגדרתו של תמהיל משכנתא
כמו בעולמות הבישול או ערבוב המשקאות, תמהיל הוא תרכובת המורכבת ממספר רכיבים שמתלכדים לכדי מוצר מוגמר אחד. תמהיל משכנתא הוא הלכה למעשה, תרכובת של כלל מסלולי הריבית במשכנתא שלכם, לרבות ריבית פריים, ריבית קבועה וריבית משתנה. הוא מכיל בתוכו מספר מסלולי משכנתא, על מנת שכל אלו ייצרו הלוואה אחת כוללת- היא המשכנתא שלקחתם מהבנק לבחירתכם.
לכל אחד ממסלולי התמהיל יש גובה ריבית משלו, אותה הבנק לוקח לעצמו. לכל מסלול ישנו סיכון פיננסי, מעצם היותו מרכיב מהלוואה ארוכת טווח. בשל כך נהוג להרכיב תמהיל מכמה מסלולים שונים. הדבר מאפשר ליצור את תמונת המצב העדכנית ביותר בנוגע להחזרים החודשיים הצפויים לכם לאורך תקופת התשלום, תוך פיזור הסיכון בין שלל המסלולים.
מגבלותיו של תמהיל משכנתא
נכון לכתיבת שורות אלו, ישנן מספר מגבלות המוטלות על ידי בנק ישראל בנוגע לבניית תמהיל משכנתא. על התמהיל להיות מורכב כך:
- לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה (בצמוד או שלא בצמוד למדד)
- לא יותר משליש נוסף בריבית משתנה בכל שנה ופחות מכך
- לא יותר משני שלישים בריבית שמשתנה אחת לחמש שנים ויותר מכך
מגבלות אלו נובעות מחישוב סיכונים של הבנקים בהתאם למצב השוק, שכן לאחר המשבר הכלכלי החריף ב2008 בעולם בכלל ובעולם המשכנתאות, בעיקר בארצות הברית, צעדים אלו נועדו להגן הן על הלווים והן על הגופים המלווים, הבנקים.
איך זה נראה בפועל?
את תמהיל המשכנתא תוכלו לראות בצורת דו"ח, בעל שורות קבועות אלו:
- תשלום ההתחלתי
- תשלום ממוצע
- תשלום מקסימלי
- שורת החזר כולל של כל המשכנתא
על כל פנים ניתן להשתמש במחשבוני משכנתא אותם ניתן למצוא ברשת על מנת לחשב במדויק את התשלום הנותר לכם בהתאם למשתנים השונים.
חשיבותה של בניית תמהיל משכנתא
במשכנתא, כמו במקרים רבים בחיים עצמם, לא נמצא תשובה אחת נכונה. האפשרויות של לקיחת משכנתא הן אין סופיות ובלתי מוגבלות. הבנקים יציעו לכם מסלולים מובנים שלעיתים יהיו בסיכון גבוה מדי עבורכם, בריביות גבוהות ומצטברות (ריבית דריבית) ובהחזרים חודשיים בהם אתם עלולים לא לעמוד לאורך זמן.
לכן, בניית תמהיל משכנתא נכון בליווי יועץ משכנתאות יתאים את התמהיל לתא המשפחתי שלכם, יתפור את החליפה הזו למידותיכם בהתאם למצבכם הכלכלי, כולל הכנסותיכם ובעיקר על בסיס ההוצאות הקבועות שלכם, על מנת שתוכלו לא רק לעמוד בהתחייבויות המשכנתא, אלא גם לנהל את חייכם מבלי להיות מוטרדים בסוף כל חודש.
