החוקיות של מכירת נכס עם חריגות בניה

חשוב להדגיש כי אין בעיה חוקית עם מכירת נכס עם חריגות בנייה, עם זאת, יש לזכור כי מדובר על משימה לא פשוטה. נכס שמכיל חריגות בנייה למעשה עובר על החוק, מאחר וחריגות בנייה כוללות בתוכן בנייה ללא היתר, או לחילופין, בניה תוך סטייה מההיתר שניתן.

מדובר על עבירה פלילית, לכן רוב הרוכשים יימנעו מרכישה של נכס מסוג זה. כמו כן, יש לזכור כי חריגות הבנייה יוזילו משמעותית את ערך הנכס, לכן חשוב לקחת זאת בחשבון. ישנן בעיות נוספות עם חריגות הבנייה, מאחר והן עלולות למנוע מהרוכשים לקחת משכנתא על הנכס ואף ייתכן כי לא תצליחו להשלים את רישום הנכס בטאבו, כתוצאה מחריגות הבנייה. במאמר זה נסייע לכם להבין כיצד למזער את הסיכונים שלכם במכירת דירה עם חריגות בנייה.

מכירת נכס עם חריגות בניה – החשיבות של עורך דין נדל"ן

קודם כל, חשוב לציין את החשיבות של היעזרות בעורך דין שמתמחה בתחום, מאחר וזוהי הדרך היחידה להבין את הסיכונים שאיתכם תצטרכו להתמודד במכירת המכס. רק עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן יוכל לסייע לכם למזער סיכונים ולספק לכם מידע משפטי רלוונטי וחיוני עבורכם. כמו כן, עורך הדין יוכל לספק לכם גם מידע נוסף לגבי מס על רכישת דירה, במידה ואתם עומדים לפני רכישה של דירה חדשה.

מה מעולם לא סיפרו לכם על חריגות בניה?

כל סוג של בניה בארץ מחייבת אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. מי שבוחר לבנות ללא היתר, או לחילופין, בסטייה מההיתר שניתן לו, מבצע למעשה חריגת בניה. חריגת בנייה יכולה לכלול ביצוע של שינויים בפתחים, פיצול דירות, הוספת שטחים נוספים לדירה, הוספת קירות, סגירת מרפסת וכדומה.

הוועדה המקומית אמורה לבחון את עבודות הבניה המתוכננות, על מנת לוודא כי הן תואמות להוראות התוכנית. במידה וישנה התאמה, הוועדה מספקת היתר בנייה. אך במידה ובחרתם לבצע חריגת בנייה, למעשה ביצעתם עבירה מסוג עוון. החדשות הטובות הן שישנה תקופת התיישנות על עבירות בנייה, כך שאם עברו יותר מ-5 שנים ממועד הביצוע שלהן, לא ניתן להגיש נגדכם כתב אישום. עם זאת, יש לציין כי אין התיישנות בעבירת בנייה הכוללת שימוש חורג, כמו במקרה של פיצול דירות, סגירת חניה וכדומה.

כיצד ניתן להסדיר חריגות בנייה?

הדרך היחידה להסדיר חריגות בנייה, היא באמצעות עורך דין שמתמחה בתחום. עורך הדין יסייע לכם לאתר את אנשי המקצוע המתאימים, שיוכלו לבחון את היתכנות הסדרת חריגת הבנייה. המטרה היא להבין את המשמעות הטכנית וההנדסית של החריגה. כמו כן, עורך הדין יסייע לכם לקבל היתר בניה, ללא העמדה לדין.

רוב הרשויות המקומיות אינן מעוניינות להעמיד לדין את התושבים שלהן, אלא הן מעדיפות להסדיר את חריגות הבנייה ובכך להבטיח לעצמן את היטל ההשבחה. כמו כן, תיקון לחוק קבע כי חלק מעבירות הבנייה שנחשבו עד כה לעבירות פליליות, יהפכו לעברות מנהלתיות. המשמעות היא תשלום קנס, במקום כתב אישום פלילי.

מכירת נכס עם חריגות בניה – סיכום

חשוב לדעת כי העלויות של הכשרת חריגות הבניה עלולות להגיע למאות אלפי שקלים. במידה ולא ניתן מבחינה הנדסית או תכנונית להכשיר את חריגות הבנייה, יהיה צורך להרוס אותן. לכן מדובר על עלויות נוספות, שיחולו על הרוכש. מסיבות אלו בדיוק, המחיר של נכס עם חריגות בניה יהיה תמיד נמוך מהממוצע בשוק ורוב הרוכשים מתרגמים את כל ההתעסקות עם חריגות הבנייה במסגרת המשא ומתן. כמו כן, יש לציין כי המוכרים חייבים להצהיר על חריגות הבנייה.